【分析】布里斯班公寓数量真的过多吗？

aliendu

根据澳洲最具权威的地产数据分析公司Corelogic的报告表示，住宅公寓的楼房批建量已经经历了一个飞跃性的增长。随着公寓高楼的建筑审批量到达了近几年的历史高点，整个房产市场正在不断急剧走高。

本周早些时间，澳洲统计局（ABS）发布了2016年七月楼房批建量的数据。在整个月中，全澳洲范围有20987个住宅通过了建造审批，成为了历史第二高的数字。

从数据本身来看，这月批建量的跳跃式上升的主要驱动力是公寓，公寓批建量在七月达到了11513个。这个数字仅次于2015年5月的11572个，成为历史第二高。下图图1中显示，过往的这些年中，每个月公寓建筑的批建量通常都要比别墅要多。维多利亚州（墨尔本）和昆士兰州（布里斯班）的审批量呈现出下降的走势，而新南威尔士州（悉尼）的审批量则已经形成了一个强势反弹的趋势。

（图1：别墅和公寓的批建量，全澳。图中黑线为别墅数据，红线为公寓数据）

图2更细节地对全澳范围内的公寓的批建量进行了量化的展示。在2016年的7月，全澳高楼（4层楼以上的高度）的审批量达到了74.4%，创造了历史新高。其实，公寓的审批量是有较大的起伏性，所以图表中用到的是六个月的平均走势。

（图2：不同类型的房屋审批量。图中红线为联排房屋，紫线为4层楼以下的矮层楼房，蓝线为4层楼以上的高楼）

直到2016年7月的过去12个月里，全国有62.8%的公寓审批为高楼公寓项目。让我们看回5年以前的数据，只有50.7%的公寓审批为高楼，10年前的数字仅为35.6%。随着高层公寓的审批成为了最主要的审批项目，联排房屋的批建已经越来越少。导致这种现象完全是出于为了考虑土地的开发成本和建筑成本，开发商总是想尽可能地在一个楼房中建越多单元越好，而且城市发展的趋势就是为了满足不断增长的人口从而纵向地盖楼。这将意味着会有更多更高的公寓项目会获得审批。

图3显示了过去20年，每6年为一个跨度，澳洲5个最大州的高楼公寓审批量。我们可以清楚地看出，当下的高楼项目的审批量水平（基本上等于建造量）可谓史无前例的。而且主要的审批增加集中在新南威尔士州，维多利亚州和昆士兰州。新南威尔士州和维多利亚州的数据基本代表了悉尼和墨尔本的情况，昆士兰州的数字则体现了布里斯班、黄金海岸和阳光海岸的情况。

（图3：高楼审批量，按州分类。黑线为新南威尔士州（悉尼），红线为维多利亚州（墨尔本），灰线为昆士兰州（布里斯班），蓝线为南澳州（阿德莱德），黄线为西澳洲（珀斯））

高楼建造量的暴涨正在为不断增加的被需求的房屋供给提供了保障。切记，高楼的开发需要持续好几年才能全部完成，这就是为什么第一季度的数据呈现出了152449套公寓正在建造的历史新高数字。在3月到7月之间，有41548套公寓又被获批可以建造，并且其中的绝大多数项目已经着手开始了启动工作。

（图4：按季度统计的正在建造中的别墅和公寓数据）

市中心高层公寓的审批是政府一手掌控的，任何数据的走势都说明了政府此时此刻的心态和态度。由于澳洲近几年投入了大量的财力用来进行基础建设和城市改造以及扩建，为的就是让澳洲的主要城市成为世界级的大都市例如上海，纽约和东京。所以每个首府城市的市中心及周围区域就成为了众矢之的，开发商们纷纷涌入黄金地段，进行着短期和长期的开发计划。那么问题来了，政府为什么会在近两年审批通过那么多的高层公寓呢？原因很简单，从前面的城市发展理论就能充分说明问题，政府现在批建大量的公寓，同时砸重金进行基础建设，吸引人口，可能等到这些公寓刚建完的时候会出现暂时或者短期的供应过剩，但是一旦那些市政建设和改造工作全部完成之后，大量的人就会从其他州甚至其他国家蜂拥而至，那么到那时候短期过剩的公寓就会很快消化掉剧增人口的住房需求，让城市又能够在短期内发展得更快速。政府都是明眼人，他们花钱必须是花在刀刃上的，所以不会拿市中心的寸土寸金来开玩笑。

不得不承认现在市场上很多负面的舆论让很多人产生了许多疑虑和缺乏信心，但是相信随着一些重点规划的进行和完成，人们自然而然就会看出未来的发展趋势，打消掉现有的顾虑。

从投资的角度，只有最先吃螃蟹的那些人才能享受到最终的好处。等到楼都盖好了，城市也发展完善了，再想在市中心的黄金土地上拥有一席之地，恐怕只能后悔了，因为到那时他们会发现他们根本买不到一个市中心的房子，要么太贵，要么根本不出售。

所以，投资房产还需把握正确的时机。行业内有句话叫做“每个人眼中最佳的投资机会永远是在昨天。”希望每个朋友都能记住，什么是好的进行房产投资的时机？好的时机就是，看清了政府的动作，看到了未来的一切可能，这时，请放心大胆地做出选择，您的机会就在这里，就看你能不能把握，但是最可怕的，就是您根本就不知道这是个机会！

本文转自本人的微信订阅号“小杜说房布里斯班”，如果想要了解更多或者探讨布里斯班房产资讯，欢迎订阅。

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