[购房贴士] （原创）如何选择一块好的开发地？ 囤地或开发必须要知道的几点基本要素

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前言： 了解的人都知道，我不是一个地产开发学术路线的人，所以文字类写的没有特别的华丽。因为我本人是墨尔本大学建造设计毕业的，“一不小心”在2014年进入了地产开发这个行业，3年多的时间内，独立开发并正在开发20个多个大大小小的项目，从最早的富人区3套联排到现在6000万销售额的项目开发，都是一个脚印打拼出来。所以这几年积累了大量的开发经验，与所有的朋友一起分享。我不希望大家听我的经验，因为房地产市场是一个变化的市场，我也每天不停地在做市场分析和数据分析，以及接受不同的新型产品和产品更新。今天写的只是一个非常简单但是很有用的文章，至少可以让大家简单了解到一块好的地块的基本因素。 无论是开发公寓，联排或者是独立别墅等其他类型的住宅，选择一块好的地是至关重要的。那么我们在选择地的时候需要注意些什么？怎样的地算是一块好地？今天我们就来探讨一下几个最基本因素能够影响一块地的价值以及未来升值的可能。 <地理位置LOCATION > （这是我非常注意的点！我坚持地理位置决定一切，土地大小不是短期投资的重点，除非做土地储备的朋友） LOCATION ！LOCATION！ LOCATION ！重要的事还是需要说三遍！ 土地的地理位置，直接决定了土地和未来项目的销售价格。在选择一块地的时候，要了解澳洲的实际市场情况以及人们生活的方式。尤其是要对该区域了解透彻，地块相差一条街，价格相差甚多也是常有的事。定义一个好的地理位置的必须要考虑到以下四点： －公共交通「出行便捷」 公寓：公共交通对于公寓来说是必不可少的，尤其是火车站和电车站，最好步行距离可以达到。 联排别墅：步行能够到达电车站，开车5－10分钟达到火车站。 独立豪宅：需要适当保持点距离，因为公共交通的噪音对于高品质的居住环境还是有很大影响。 －购物中心「生活购物便利」 公寓：步行抵达，甚至楼下就得有购物中心或者商业街。生活便利，公共设施齐全是公寓置业者首要考虑的重要因素。 联排别墅：价格低的联排别墅与公寓要求相同，价格高的则在适当的距离到达就可以。 独立别墅：开车5－10分钟抵达商业街，最理想还是在步行距离范围内。 －学校「优质教育资源」 毗邻大学或者好的公私学校对开发地的升值空间有一定的保障。最好步行距离能够到达，但是不要太近，因为学校也是一个很嘈杂的场所。 －公园&水岸「休闲|极致视野」 靠近公园或者能够看到水岸线的地块也是非常受欢迎的，尤其是对于高端产品的开发。当地老外对公园的痴迷度远远高于我们华人，而影响房价的主力还是当地老外市场，加上这类地块的资源本身比较稀缺，所以具有很大的升值潜力。 好的地理位置往往决定了该项目是否成功，除此之外，还需要特别注意地块的本身情况。 <地块情况LAND CONDITION> －土地的形状与横宽（Frontage）- 正方形地块，临街面较宽（至少15米） 很多人都说横脸越宽越好，其实这是一个不正确的说法。选择一块地的横脸长度至少需要15米，具体多宽还是得看不同市政厅（City Council）的规划，对土地性质的要求以及周围邻居的退让（Setback)而定。一般情况下，一块好的土地为正方形，如果碰到了一个不规则的土地但性价比高的话，对于低密度联排或者独立别墅这类产品的开发也是值得考虑的。 －坡度 - 地势平坦有利于开发 坡度对于一块地的开发和升值都非常有影响，通常一块好地需要坡度平坦，否则的话会增加开发难度与开发成本（比如排水管的问题）。但是对于超级富豪区域来说，也许坡度有些起伏的地更具有开发潜质，获得利润空间的突破。因为好的设计师能够根据地块独有的地貌特征和周围的建筑设计出一套属于这块地独一无二的项目。例如，Toorak，South Yarra，Hawthorn等富豪区有很多2000-3000万的豪宅都建在地貌不平的土地。当然，中规中矩来说，平坦的地貌肯定是开发公寓和联排别墅最佳也是最保守的选择。 －植被- 没有需要保护的树木，注意相邻的树木 在申请批文的时候，你会发现很多大龄树木都是受法律受保护的，市政厅不允许砍伐，其中最严格的就要属City of Boroondara。 这些树木的信息在规划报告（Planning Property Report）中是完全查不到的，这个时候需要自己打电话向市政厅或第三方树木顾问咨询。另外，边界（Boundary）的树木，邻居家的大树也不是很好的征兆。这些被保护的树木对开发有很大的限制，会耽误开发时间与产品设计的规划，所以在选地的时候需要特别注意这些大树。 －土壤- 确认土质污染与硬质粘土的情况 选择地块的时候土壤因素也是不能忽略的。在尽职调查（Due Diligence，DD）报告中将显示土壤检测报告，告知是否土壤带有污染以及硬质粘土的深度等。如有污染，则必须先治理并通过市政厅的环境测评以后才能开工; 硬质粘土越深则代表成本越高。尤其是在山上的地块，或者该地块转变过土地性质，那么一定要请第三方土壤测试专家过来检测土壤是否能够进行开发。如果一块地上面本身有房子，那么一般情况下没有太大的问题。 －32号文件（Section 32) - 注意地块上的任何契约与妨碍 在维州，购地前看地契上的32号文件（Section 32）是非常关键的步骤，这是房子的前世今生，上面会提到该块土地的通行权（Easement）、开发限制（Overlay）、附属契约（Covenant）、警告信息（Caveat）、区域规划（Zoning） 等对开发有重要影响的信息。 买家需要根据这些信息确定该地块是否适合将来开发使用，例如买家想购买一幢商业楼宇改为住宅用途，他需要确认现在的城市规划中是否允许该土地性质转性，这个规划在未来是否会改变？土地上现有建筑物是否文物；对开发商是否有什么特殊限制，例如容积丶高度限制等等。 在土地的买卖过程中，有很多细节容易被忽略。尤其是华人买家，由于语言的障碍和专业知识的匮乏很容易因为忽略这些细节而引发一系列的麻烦和纠纷。小编在这提醒大家，如果自己看不懂千万不要逞强，找一个靠得住的律师帮您仔细分析合同是非常有必要的。 总结： 土地开发是个有风险的投资，以上只是粗浅的分析了一些选地需要考量的基本因素，具体怎么运用，则是要看情况具体决定。购地前要做好前期的调研，现场考察，寻找第三方机构比如工程师和设计师做好相关工作，然后与市政府的规划师开会讨论，争取最大的开发强度。最后才能知道这块地的开发价值，比如分割几块地、盖几间房子、盖多少层、花销是多少、项目值不值得投资等。 无论囤地还是开发购地，还需关注市场的供需关系，分析大市场动向，群体的流动，和周围区域的一些房价动态和数据变化。最后，一定要准确把握市场，一块好的地也需要设计出符合目标客户的需求的产品。 更多关于地产开发或项目管理的问题，请联系长城资本合伙人（www.ausgwcp.com）。