（GWCP原创）2018年墨尔本房地产新玩法！新机遇！

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未经过允许，不可转载 2018，墨尔本房地产市场又迎来了新的一年，随着居住人口的不断增长，政府出台的一系列调控房价的政策，2018年的房地产市场到底如何呢？ 墨尔本目前的房地产市场虽开始降温，但是对于首次购房者而言是件天大的好事！印花税的增加，贷款政策的缩紧等政策令墨尔本房价的涨幅变缓，但市场不会崩盘，相反的，即使存在这么多抑制房价的因素，墨尔本的房价仍将上升5%左右（澳洲国民银行NAB首席经济学家Alan Oster的预测值）。Oster还提到在未来12-18个月内，墨尔本独立屋或公寓的价格不会有任何下滑。 2018年第一季度的平均房价创造了五年半以来的墨尔本季度房价增长率的新低，独立屋（House）增长了0.1%，达到$914,518，公寓（unit）的增长率为0.7%，达到$505,861。要知道，2017年第四季度的房价增长率为3.2%，2017年全年涨幅为11.3%。很多因素导致了2018年的房价减缓，但是原因是什么呢？ ● 抑制房价增长的因素 贷款紧缩是抑制房价增长的第一个因素，也是最重要的因素。长城资本合伙人认为这会对墨尔本的房屋拍卖市场产生更加明显的负面影响。受到信贷紧缩的影响，与18个月前相比，获得融资将更为困难。经过我们对拍卖市场的调研，北边和西边的买家出席率似乎正在下降，需求量的减少无疑会使房价增长减缓。 海外资金汇款困难是另一个重要因素，而在墨尔本占整个外国买家比例最大的中国买家（80%）对房地产市场的影响最大。2015年中国买家在墨尔本房市中投入30.1亿澳元，而2016年这个数字上升到了36.1亿澳元。虽然华人通过各种各样的战术把资金转移到海外，但近几年国家外汇管理局对海外资金监督严格，尤其对于中国海外投资者来说，这些政策导致了买家难以将钱汇出中国，很多人无法一次性现金购房。 印花税增加也抑制了需求量。墨尔本海外人士购房政策从2015年就一直在变化，从2015年7月之前享受当地人士待遇的5.5%建筑进程比例的印花税到现在2017年7月以后的12.5%全额印花税来说，整整多了不止7%的房价，当然还不包括FIRB的申请费。这个也让很多的海外投资人以及当地没有身份的买家都犹豫了在澳洲置业和资产配置。 2017-2018年关于房地产市场的负面影响可以说是史无前例的多了，再出现“坏消息”的可能性很低，而在这么多抑制因素的影响下，墨尔本房价仍然没有下滑。REIV最新报告还指出2018年3月底墨尔本中郊区（Middle Melbourne）的独立屋房价首次破百万，季度增长率为4.2%，达到了$1,034,000。长城资本合伙人认为未来市场将会是一个空前大涨的市场，很多隐约的利好苗头都已出现。 ● 人口增长更快，房产开发量却在降低，租房市场火爆 墨尔本人口数量近7年来一直保持快速增长。据ABS数据显示，维多利亚州去年凭借1.8%的增长率成为了全澳之最，2016年墨尔本人口涨幅为2.98%，2017年为3.21%，目前每周新增人口为1859人，很多专家预测墨尔本人口将在不久的将来超过悉尼，成为澳洲人口最多的城市。 这么快速的人口增长，居住则是首要问题，这必然给房产市场带来最基本的刚性需求，为房地产买卖市场和租赁市场的更加繁荣提供动力。 最新的domain报告指出，墨尔本近几年的租金增长幅度很大，从2012年几乎0%，到2016年的3.6%，再上涨到2017年的4.5%，长城资本合伙人认为2018-2020年的租金增长率会像2007-2008年一样达到顶峰。原本被认为是可负担的起区域的租金在过去一年内已经增长了超过10%，然而在租金最低的区域里空置房的数量低至10套。来自Tenants Victoria的Devon LaSalle说道：墨尔本居民对于租房的需求和人口数量一起大幅度增加，速度比其他任何一个州都要快。 随着政府对批文的难度增加以及银行贷款的缩紧，2017年批建量同比2016年降低了11.4%，2005年-2017年维多利亚州人口数量增幅与房屋批建量的缺口一直相当大，而2018年总体房屋批建量已开始下降，3月份下降了0.5%。墨尔本作为维洲的首府，是引起这种缺口的直接原因。2016年形成的缺口，使2018年市场供不应求的问题加重。开发数量少、空置房的缺乏直接导致租赁市场从未有过的火爆，即使这么高的租金也阻挡不了不断增加的需求。而2017这种缺口更为明显，面对墨尔本人口2017年3.21%的增长，2019年供不应求将更加严峻，租金的涨幅会更大，日益见长的租金也为房价的增加打好了坚固的基础。长城资本合伙人认为政府将会出台相关政策来缓解这种供求差异大的情况。 ● 拍卖流拍率高 为什么把拍卖流拍率高做为一个隐形的利好趋势？墨尔本目前拍卖的清盘率很低（62%），比去年同期低了16个百分点，这是由于房东心理价都太高，很多房屋因为此原因都流拍，但是根据上述的数据来源，墨尔本的房价尤其是中郊区土地以及独立屋价格增长还是很快，只是多数房东最后卖掉房子模式从前两年的拍卖模式（public auction），变成了私人售卖（private sale）或暗标（EOI）方式交易房屋，所以现在是与卖家谈判的最好时期。 长城资本合伙人认为2018年对投资人以及新入行的开发商来说是一个大好机会，现在是囤地、申请批文的最好时期，开发商可以利用谈判的优势来“少定金、长交割”，花费最小的资金来买未来的价值，并且如此多的隐藏利好消息已经萌芽，预示着下次房价的增长将会是一个大的高峰！ 长城资本合伙人是一家专门研究墨尔本房地产市场的顾问公司，不仅做地产类的开发，还对任何房地产性质的的任何模式都了如指掌，我们对于买地囤地模式也有丰富的经验。以下是我们成功的案例： ● 1 Estella Street, Glen Iris, VIC 3146 买入价203万澳币，卖出价292万澳币，15个月的时间，净利润32.75%，现金回报73.8%。 ● 46 Kenmare Street, Mont albert, VIC 3127, 买入价252万澳币，卖出价370万澳币，15个月的时间，净利润28.60%，现金回报62% 更多关于地产开发或项目管理的问题，请联系长城资本合伙人（www.ausgwcp.com）。