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标题: SP Mortgage -- 房贷专家 为您解决澳洲房贷的各种问题 [打印本页]
作者: SPmortgage 时间: 2016-3-23 11:13
标题: SP Mortgage -- 房贷专家 为您解决澳洲房贷的各种问题
本帖最后由 SPmortgage 于 2017-4-7 18:15 编辑
荣达信贷(SP Mortgage)是一家澳洲信贷师协会FBAA认证的持牌专业贷款顾问机构。我们以专业的态度，为华人客户办理澳洲30家银行及金融机构的房款，车贷，以及小生意贷款业务。
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作者: SPmortgage 时间: 2016-3-23 11:13
本帖最后由 SPmortgage 于 2016-5-18 09:24 编辑
很多来澳洲的新移民最关心的就是在澳洲买房置业，也希望了解一下澳洲贷款的流程，在这里跟大家分享一下澳大利亚申请购房贷款的流程：
一、贷款的流程为
选定房子——联系贷款机构——递交申请——评估——交换合同达成共识——settlement。
二、何时进入贷款程序
在澳大利亚，当看好房子之后，一般是先付0.5%或$1000的定金让代理把房子帮你留下来，然后一到两周之后正式签订购房合同的时候要付10%的定金，您还有一段时间（一般14天或者21天）完成自己的贷款程序，然后交钱入住。
值得注意的是：如您的资信条件无法贷出您希望的额度，因为其它种种原因您的贷款无法按时完成等等，房屋所有者有权不退还您的押金，而将该房卖给别人。
如果材料齐全，贷款有可能在一周的时间获批，但正式交割(settlement) 走完银行所需的全部程序所需时间一般为六周，包括评估所需时间和审订合同所需时间。所以强烈建议您如果准备买房之际首先联系贷款机构，让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”，告诉您可以贷出多少钱，多长时间内能贷出，这样可以帮您免除上面所述的危险。
三、贷款所需材料
贷款机构不同，金融产品不同，所需材料千差万别，但是实际上也很简单，贷款机构要求您提供材料不外乎是要了解您的财务状况以保证自己的合法权益，不管他们要求什么材料，主要是需要您的四方面的信息，那就是：
1、资产：原有房产，存款 (证明首付)，汽车，财物等；2、债务：其它贷款情况，其它负债情况；3、收入：薪水，其它收入（如果您的房屋是用于投资，那么这部分的收入也可以包括在内）；4、支出：这部分一般是不做书面要求的，因为金融计算器会自动抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料证明。5. 身份证明: 护照和驾照
四、意外的难题
刚来的华人移民朋友很多对贷款的细节不了解，或者由于沟通的问题，直接去银行会发现无法达到贷款的要求，或者找不到满意的贷款产品， 这种情况下您可以求助于贷款中介，他们应该可以根据您的情况找到应对的办法。
还有些自己经营生意的朋友，由于现金流不稳定，或者无法提供有效的收入证明和报税记录，这时候可以考虑下low doc少文件贷款等特殊产品，这种产品的特性就在于它们不要求传统的收入证，可以通过其它的途径证明您有还款的能力，这样您依然可以贷款。不过这样您可能必须付出更高的利息和忍受更小的贷款限额。
五、银行及非银行金融组织的区别
在中国，房屋贷款一般是由银行放出。澳大利亚金融市场则有很大不同，除了银行之外，澳大利亚还有很多其它的金融组织，也就是non-bank lender，具有放出贷款的权限。这些机构的资金来源并非是银行，也不是储蓄，而是通过基金，信托等手段募集资金、如养老金等。
华人客户往往更希望选择银行，而澳大利亚本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪。
对于贷款人来说，更多的应该注意产品而不是机构。关键在于哪个金融产品更适合自己的需要，而不是哪个机构更有名。而且相对于名气等指标，衡量一家金融组织稳定与否的标准，最好的办法还是查看一下该金融组织的信用评级比较可靠，有不少非银行金融组织的信用评级并不低于甚至高于银行。
六、能贷多少钱
可能很多朋友并不知道自己能贷到多少款子，这个计算公式非常的复杂。但您可以用一个很简单的方法粗粗地算一下您的贷款额度：即年收入的五倍左右。
七、贷款的先期费用
主要包括律师费，评估费，申请费。一般银行的做法是将律师、评估、申请三个费用打包后作一个申请费。有的金融机构也会免除申请费，但是律师和评估费还是照收的，即使有差别，也不是很大。
八、贷款利率
房屋贷款各个产品一般可以分为可变利率(variable rate)和固定利率(fixed rate)。固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为4.5%，那么它的固定利率就可能为4.8%，这也是很正常的，您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取您一点钱作为自己资金自由度损失的回报。
一般地说，如果您比较担心将来利率会升高，您更可能会选择固定利率，可是实际上您并不是进了保险箱。关于固定利率您需要注意两点，一就是固定利率并不是在您的贷款年限内一直就这么固定下去，一般现在给出的固定利率只能最多维持5年，也就是说，您只可以在一年到五年之内固定您的利率，当这个期限结束之后，您需要自己再去根据当时的利率和您的贷款机构谈判一个新的利率。
第二就是其实固定利率并不是一定”固定”的，在settlement之前，您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定，他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率，如果您申请了固定利率贷款，而且希望自己能在settlement之后还享受自己看中的那个固定利率，那么您往往还需要付出一个“锁定费用”。
所以不太推荐客户做固定利率的贷款，因为首先这个利率往往就会高一点，其次所有金融组织的可变利率都是盯紧联储银行(reserve bank)的，联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力。
九、注意陷阱
可能您会看见一些银行或者其它金融组织在广告中给出一个很低的利率，可是您别忽略了，这个利率一般会有标注如“honey moon rate”或者”introductory rate”，这是什么意思呢?这个利率的确是很优惠，但是问题在于这个利率一般最多只能维持到一年，一年之后，您的贷款自动会跳到一个高一点的利率，如果您想转到该金融组织其它利息比较低的金融产品，可以，不过您需要付钱，如果您想转到其它金融组织，也可以，不过您要付出一个相当高的罚金。
十、意外斩获
如果这是您在澳大利亚的第一套物业First home buyer，而且购买目的为自住，而且您拥有澳大利亚身份，那么恭喜您，按照澳大利亚法规，您可以获得一个折扣，根据各州规定不同，您所获得的优惠包括对印花税（stamp duty）和其它的折扣。这笔钱数额相当大。
十 一、转贷款 Refinance
如果您目前的房贷利息不是很低，那么您可以考虑转贷款，也就是从新从别的金融机构贷款来还掉您原来的贷款，从而享受一个更低的利息。仅此一项他们每年就可以省去上千甚至几千块的费用。
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